Какие факторы стоит учитывать инвестору при строительстве оптово-распределительного центра?

Выбор правильной локации и оптимальных площадей для хранения – вот залог успешной работы аграрного логистического центра. Об этом заявил на заседании Клуба агрознатоков ИД «Крестьянин» партнёр компании «Виктория Эстейт Менеджмент» Игорь Якимов. Заседание состоялось в рамках форума «Агро Центральная Россия и Поволжье 2018» в Воронеже. Отчёты с других заседаний (в частности, «Опыт создания мясного кластера») читайте в ближайших номерах «Крестьянина».

По словам Игоря Якимова, УК «Виктория Эстейт Менеджмент» помимо прочего занимается производством грибов, овощей закрытого грунта, строительством оптово-распределительного центра (ОРЦ) в Подмосковье. – Прим. авт.), выбор места для расположения будущего центра – едва ли не главная вещь, которую должен учитывать инвестор.

Никакой проект не окупится, если в ОРЦ не будут приезжать люди – нужен соответствующий трафик. Его создают несколько факторов: это уже освоенные маршруты и отсутствие пробок по ним, наличие поблизости «якорей» типа развлекательных, торговых или иных центров, рынков. И плюс, конечно, сама продукция, которую предлагает ОРЦ.

– Нельзя просто так взять и начать строить склад, если вы оказались привязаны к какому-то участку земли, – рассказал Игорь Якимов. – Когда вы возводите объект с нуля, надо понять, откуда возьмутся покупатели. «Среду» для них можно создать, но это потребует времени. Специально куда-то за 20-30 км люди не поедут.

Часто инвесторы вкладываются в строительство мощностей по хранению в надежде сотрудничать в дальнейшем с федеральными торговыми сетями, продолжает эксперт. Но за последние годы правила работы и требования к площадям в этой сфере сильно изменились. Зона непосредственного хранения в таких ОРЦ предельно сужена, федералы не держат долго продукцию на складе, особенно если она скоропортящаяся. Основная цель – быстро переформатировать партии товара, а дальше раскидать его по магазинам.

– Если вы построите у себя кросс-докинговые блоки (кросс-докинг – процесс приёмки и отгрузки товаров и грузов через склад напрямую, без размещения в зоне долговременного хранения. – Прим. авт.), где можно просто перегружать что-то с больших машин на маленькие, то многие федеральные сети заинтересует ваша площадка в качестве склада «последней мили», – говорит Игорь Якимов.

При этом всё популярнее становятся небольшие площади: 500 квадратных метров вряд ли окажутся востребованы. А вот 100-150 квадратов – вполне.

– Используйте мелкую нарезку площадей, – советует инвесторам Якимов. – Она вкупе с температурным режимом +6-8 градусов самая ходовая (хотя наличие морозильников – тоже неплохое решение). К тому же малые помещения можно сдать дороже. Экономика сразу меняется – вы можете выставлять цену уже не 7-8 тысяч за кв. м, а все одиннадцать. Я знаю в Центральном федеральном округе лишь одну сеть, которая арендует сразу 500 кв. м. Но этого им хватает на 100 магазинов.

Условия фасовки товаров тоже постепенно обновляются. Если пару лет назад доля самостоятельно фасованной производителями сельхозпродукции составляла лишь 10%, то сейчас эта цифра достигла уже 30%. И по всем прогнозам, увеличится до 50%. Иными словами, дополнительное оборудование ОРЦ упаковочными линиями может и не потребоваться.

Производитель сам купит необходимые агрегаты, если они будут нужны. То же самое касается и так называемых «газовых сред» (необходимы для доспевания продуктов – тех же бананов). Это сильно специфический бизнес, угадать с оборудованием тут сложно, а потому лучше не рисковать.

– Ещё одна важная вещь, – продолжает Якимов. – Не надо сильно «привязываться» к статистике. Когда вам говорят, что в неком регионе не хватает мощностей для хранения, условно, 30 тысяч тонн картофеля, это не значит, что если вы в свой ОРЦ завезёте столько картошки, она тут же разлетится. Люди иногда вместо одних продуктов покупают другие – это надо учитывать. Хорошо понимайте, для кого вы работаете: будет отлично, если к вам поедет обычная мелкая розница. Она всегда востребована людьми.

Конечно, подобную модель нельзя слепо копировать во всех регионах страны, оговаривается Якимов. Единой концепции нет, всякий раз надо исходить из конкретных условий и локации. В тех регионах, где «всё растёт и производится» (юг России, например), эксперт советует делать ставку на чистое складирование и накопление. А ближе к мегаполисам – Москва, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Питер – делать упор на трафик.

– Здесь уже актуальна именно логистика, распределение. От продукции нужно избавляться быстро, реализовывать её. Чистые площади редко используются, важна оборачиваемость, – заключает Игорь Якимов.